ローンの種類

そうだね。大きく分けると3つぐらいあるね。

①銀行ローン
②フラット35
③プロパーローン
全て住宅ローンだけど、それぞれ審査の基準や金利の種類も異なるよ。

銀行ローンは、変動金利や固定金利の種類が多くて、フラット35は全期間の固定のみ、プロパーローンは、金融機関の独自審査なので融通が利く感じかな。

銀行ローンは、変動金利を基本としていて、基準金利に対する大幅な優遇率が適用されるので、一般的な住宅ローンの中では、最も低率となる傾向にある。

あと、金利タイプの種類が多くて、保険機能が充実しているのも人気の理由だね。

次は、フラット35。
融資を行う住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人なので、半公的融資とも言える住宅ローンなんだけど、民間の金融機関が申込窓口となっている。

内容は、

①全期間固定金利
②借入額限度額が伸びやすい（審査金利＝実行金利）
③多くの金融機関で取り扱いがある
④団信保険が付帯する※団信保険
⑤100%融資も可能

特徴を言えば、こんなところかな。

そうだね。団信保険も付帯しているし、10割融資にも対応している。審査金利が低率なので、銀行ローンよりも借入限度額も伸びる。更に時勢的に見ても、固定金利なところもポイントだね。

そして最後は、プロパーローン。プロパーは、「個別の」などの意味だね。

通常の住宅ローン審査では、保証会社の審査が基準になるけど、保証会社を介さないプロパーローンでは、貸付する金融機関の独自裁量で審査ができる。

保証会社の審査が無いので融通は効くけど、そのぶん金利は割高になる事が多いみたいだね。

審査が甘いという訳では無くて、通常の保証会社の基準を超えて柔軟に対応するのが、プロパーと呼ばれる意味だね。

プロパーの金利は、金融機関によって違うけど、変動の優遇金利と比べると、5～6倍ぐらいにはなるかな。

固定と変動の選択は難しいね。金利の上昇リスクや将来設計に関して総合的に考える必要があるけど、先ずは、月々返済額を基本に考えるべきかな。

固定にすると月々返済額が重くなるけど、返済計画は安定する。変動にすると返済額が軽くなる反面、計画は不安定になるね。

プロパーは、リスクが高い融資になるからね。相応の金利になるみたいだね。

変動金利は、毎月のように頻繁に変動するわけでは無くて、金利の見直しは6か月毎、適用は5年毎とされているのが一般的だね。つまり、変動した場合でも、5年間の返済額は変わらない。金利と返済方式でも紹介しているので、そちらも参考にしてね。

うん、金利の動きに合わせて変動するんだけど、適用する時期と上限を設ける事で返済リスクを軽減する仕組みになっている。

どれだけ金利が上昇しても、5年間は現行の返済額が継続される仕組みとなっていて、5年後に返済額が増額する場合でも、従前の返済額の125%を上限とする規定がある。

でも、1.25倍の制限は、従前の返済額に対する制限であって、金利上昇に対する制限ではないよ。

もし、金利が暴騰した場合でも、5年後に適用される支払額は、従前の1.25倍でストップする、しかしそれで消化できない金利分は、将来に持ち越されることになる。

持ち越された金利分は、返済額の元本と利息の充当割合で調整されるから、借入当初に予定した期間内に償還できない場合もあり得る。

期間内に償還しきれない残額は、最後に一括返済する事になるから、今後に金利が著しく上昇する様な場合には、注意が必要だね。

だね。もし、金利が著しく上昇する局面となれば、何か方策を考えるだろうし、急に暴騰する事もそうそう無いとの思惑もあって、現在でも最低率の変動金利が人気なんだろうね。

それに5年や10年程度の期間固定も人気があるみたいだね。短期間の固定で低率のメリットを得ながら様子を見て進めたい人に向いているのかな。下に簡単な資料を用意しているので、参考になると嬉しいな。