媒介契約

おっと、なかなか解ってるな。
そうやで、よく仲介って言葉を耳にすると思うけど、だいたい同じ様な意味やで。

それに被っとるね、ほなワイも被ろうかな。

いや、被らせてもらうで。
勇者のやからこれは。

ほな説明するで。

不動産の媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の形態がある。

一般媒介は、複数社と契約が可能で不動産流通機構への登録義務と販売状況の報告義務が無い。

専任媒介は、1社とのみ契約が可能で7日以内に流通機構への登録と2週間に1回以上の報告義務がある。

専属専任媒介は、1社とのみ契約が可能で5日以内に流通機構への登録、1週間に1回以上の報告義務、そして自己発見取引が禁止となる。

契約期間については、専任と専属専任が3カ月以内、期間満了後は新たな意志表示による再契約が可能となる。

一般媒介は、流通機構への登録義務や報告義務が無く、契約期間の縛りも無い。しかし、一般的には、概ね3か月程度とされている。

不動産流通機構は、宅建業者（不動産会社）のみアクセスできる不動産情報のデータベースやで。

市場に流通する不動産情報の殆どが流通機構に登録されている。媒介依頼を受けた会社は、流通機構に物件を登録して、加盟する全ての不動産会社に情報を開示する。

機構に加盟する各社は、そのデータベースから物件情報を取得して、自社の顧客に対して相互に紹介し合う仕組みになってるんやで。

まぁ、基本はそうなるかな。どの会社でも、流通市場の殆どの情報を取得する事ができるからな。

流通機構への登録は、依頼を受けた会社が情報を独占しない様に宅地建物取引業法で義務付けられている。でも、登録する情報の取り扱い方については、多少の違いはあるかな。

例えば、媒介依頼を受けた物件の広告に関すること。顧客への物件紹介は可能でも、広告はNGとしているケースもある。まぁ、広告に関しては、売主の意思も関係してくるから、一概には言えないけどな。

他には、物件の見せ方や売却の進め方などの違いかな。詳細なデータを公表したり、購買欲が上がるよう工夫してみたり。そう言う部分が専任で受託する際の努力義務かな。

おっ、ナイス質問やな。
専属専任は、受託する会社にとっても、登録までの時間や報告義務の頻度など、時間的、労力的にも各段の負担がかかるから、その均衡を図る目的で依頼者にも相応の制約を課すべきとの趣旨に基づき法律で定められていると言われる。

そもそも、専任以上の媒介契約では、依頼を受けた会社側も多くの経費や労働力を注力して業務にあたるから、自己発見取引を可能にすると報酬を得る確率が不安定となり、業務に支障をきたすとの見解がある。

そうなると、依頼者にとっても、機会損失などの不利益が生じてしまうので、依頼者と受託者の負担の均衡を図る事にしたんやと思う。

それは、やはり、売主さんの売たい度に相応するのかな。早く、確実に売りたければ、業務推進力が高い専任や専属専任が妥当だとは思う。

また、良い条件で売却するとなると、それなりの知恵や工夫も必要になるから、専任以上でなければ、それだけの効果が期待できないのも仕方が無い様にも思う。

おっと、またまたナイス質問やね。しかし実際問題、達成確率が不安定な中では、競争するよりも確実性を重んじる傾向が強いと思うんよね。

競争するという事は、つまりスピードやね。スピードを上げるとどうしても精度は落ちてしまう。今の時代は、何かと綿密な処理も必要になってくるので、スピード重視の作業だとミスも起りやすくなる。

ミスはリスクに直結するから、それなら、落ち着いて推進できる方に注力するべきとの考えが生まれるのも当然と言えば当然かも。

1社と媒介契約しても、レインズ登録を含め、広告もフリーにするなら結果的に複数社に依頼しているのと同じようなもんだから、情報の周知力としては、問題ないと思うけどね。

それに、直接、複数社と媒介契約すると実は、大変な作業が待っているかもやで。

複数社と契約するという事は、その物件の直接窓口が複数あるということ。

しかも、流通機構への登録義務や状況の報告義務も無く、依頼を受けた会社間での情報共有もない。

となると、在庫状況の問い合わせの応対や申込時の1番手と2番手の甲乙の判断など全て依頼者が管理する事になるので、多少の経験が無ければ難しいかもやね。

やりたい様にするのが一番やけどな。一般媒介が希望ならそれをやってみるのも良いし、信頼できる会社があれば、そこを窓口として広範囲に情報を拡散してもらえれば、複数社の対応をする手間も省けるしな。

うん、それは簡単。1に誠実、2に経験値、3に透明性（明瞭）、後は独創性や工夫を惜しまず、親身になってくれる会社。

うん。いつでも待ってるで。

そうやで。専任以上は、視点を変えるとオーダー品と思えばいい。受託する側も色々と細部に拘って可能性を追求するし、何より明確なビジョンを持って進められるので、行き当たりばったりでは無くて、狙いを絞った行動になる。

ふー。熱いから脱ぐわ。下に簡単な資料を置いてるから参考になれば幸いやで。ほな。